深度好文:房价的底层逻辑

  • 日期:07-12
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深度好文:房价的基本逻辑

“不用担心忘记这个国家”,“寺庙的高度让人担心,河流和湖泊之间的距离让国王感到担忧。”今天,内部和外部的不确定性正在增加,个人的命运和国家的命运正变得越来越紧密。公众对宏观经济形势和国际趋势的关注空前高涨,观点可能不是那么严谨,而是一种全新的视角。带来不同的观点。《蒙格斯报告》公众推出了一个“民间故事”栏目,向读者展示更多民谣。

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在过去的20年里,中国的房地产发展得太快了。它不仅创造了最多的财富,而且还刺激了最大的泡沫。本期民俗专栏将关注房价,重塑中国房地产开发的来龙去脉,探索“价格枷锁”背后的秘密。这篇文章值得品尝。

1997年,这是一年,我们中的许多人处于悲伤和悲伤的状态,玫瑰羞涩和回答,悄然逐渐开花,让人感到头晕,心跳加速。想一想真的很棒。

除个人感受外,在中国海域出现的各种房地产市场也必须从今年开始。

1997年第四季度,受东南亚金融危机影响,外部需求全面展开。中国经济不景气,全年名义GDP增长11%,比上年下降6个百分点,CPI从8.3%下降到2.8%。那时,中国经济刚刚出现两位数的高通胀,但它必须面对通缩风险。

此外,在1997年东南亚金融危机期间,中国承诺人民币不会贬值,这给中国的出口带来了很大的压力。出口同比下降。出口值从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%。1998年,出口增长率仅为0.4%,比1997年的增长率低20.1%。

外国资本也受到经济危机的影响。 1998年,外国直接投资额基本保持不变。 1999年,它逆转了过去的趋势,并首次出现负增长,同比增长率为-11.31%。

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为了刺激经济增长,中国必须改变其原有的刺激政策以刺激内需。政府决定将房地产业视为中国经济发展的新增长点。

1998年7月,国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998] 23号),俗称第23号,明确提出“促进住房产业成为新的经济增长点”和“扩大个人住房贷款的范围,所有商业银行都可以在所有城镇发放个人住房贷款。

取消个人住房贷款的规模限制和适当放宽个人住房贷款的贷款期限“标志着城市住房商业化体系建立的开始。 1998年第23号通知发布后,城市住房制度改革迅速推进,相应的银行信贷,土地管理等扶持政策相继出台,鼓励住房消费的政策框架成型。

件下购买住房,大大提高了人们购房的能力。中国居民部门的杠杆率逐步提高。

这样,在中国实施近40年的住房物流系统逐渐退出历史舞台。

第23号通知是中国住房制度改革的里程碑。在新中国的历史上,没有任何政策可以与1998年关于房地产市场政策取向的第23号文件进行比较。这是在中国经济低迷的背景下提出的。它是1994年的升级版和增强版《关于深化城镇住房制度改革的决定》。

在供给方面,它明确将房地产定义为中国经济发展的支柱产业,并引入支持政策,将人们的住房需求推向市场;在需求方面,实施首付和杠杆购买模式,降低购房和公众的门槛。收入的资本化大大提高了人民的购买力。

件开始呢?

台湾戏曲[2001]《流星花园》红色跨越海峡两岸,甚至亚洲的影子,它的风头不再相同,可以称之为戏剧中的戏剧,让演员受到总统的邀请某个国家。除娱乐业外,今年也有一个影响我国历史的重大事件。

经过多年的艰苦谈判,中国于2001年12月11日正式加入WTO世界贸易组织。简单地说,中国可以依靠WTO平台和许多国家做生意,利用成本比较优势,我们的一些商品可以进入多个国家,出口赚取外汇;同时,引入各种优惠政策吸引外资,吸引投资。因此,加入WTO最直接的影响是进入中国的资金更多。

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在2001年加入世贸组织后的五年过渡期内,中美之间的汇率相对稳定。过渡期过后,人民币兑美元汇率逐年上升,人民币升值预期吸引更多外资进入中国。美元兑人民币汇率为6.12元,人民币汇率升值26%。

这样,随着中国对外开放,外商直接投资不断增加,资本项目下的长期盈余成为常态。在中国和美国之间的汇率之后,我们的人民币正在增加。

另一方面,加入WTO后,我们与外国做生意。销售的产品是美元。美元无法在中国流通。也就是说,美元必须换成人民币才能在国内流通。经常账户盈余是每年。攀登,中国的国内人民币也在增加。

例如,张三向美国市场出售了一批成人纸尿裤,交换了1亿美元。美元无法在中国流通。张三只能在商业银行兑换美元兑换人民币。假设中美汇率为8:张三获得8亿元人民币,或存入银行,或购买原材料,并继续加工成人纸尿裤。商业银行亏损8亿元,超过1亿美元。商业花了1亿美元去了央行。央行拿走1亿美元成为外汇,同时给商业银行8亿元。

在整个过程中,商业银行只是作为金融中介。中央银行新增1亿多美元外汇,发行8亿元,张三收购8亿元,中国流通人民币超过8亿元。

如果张三被认为是一个国家,那么张三的商业交易包括进口和出口。出口超过进口被称为贸易顺差,这个经常性的收入和支出项目被称为经常账户,盈余变为经常账户盈余。

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资本账户盈余意味着流入资本超过流出资本,流入资本称为资本账户盈余。总而言之,随着双顺差的不断发展,越来越多的外汇进入中国,人民币发行过程中的外汇比例越来越大,我们的基础货币也越来越多。

通货膨胀比老虎更加激烈,政府非常清楚。

如此多的钱,海洋在哪里,不能混乱,必须为他们找到一个地方,这个地方是我们的支柱产业 - 房地产,也被称为水库。房地产正在推动整个房地产,它是动员经济的引擎,也为地方政府带来了巨额的土地销售收入。各级政府都很高兴看到他们脚下的土地。土地财政也是当时的地方政府。金钱树,铁公基干涸,城市看起来很新。

到目前为止,加入WTO后,双顺差给我们带来了大量的外汇和基础货币。随着时间的推移,外汇逐渐成为发行中国基本货币的主要渠道,因此,为了控制基础,央行是被动的。拿央行票据来对冲基础货币的配置。通过这种方式,随着国家对房地产市场的强有力的政策支持,加入WTO也有大量的基本资金。需要为房地产行业开发什么?

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一段,两位老太太在天堂相遇。中国的老太太说我去世前有足够的钱买房子。美国的这位老太太说,在我去世之前,我已经偿还了抵押贷款以买房。也许为了增强生活安全感,中国人喜欢省钱。我们的常驻部门一直有很高的储蓄,高储蓄不仅为开发商提供了廉价和充足的资金,而且还为买家提供了足够的弹药购买。

1998年,中国居民人民币存款5.34万亿元,城镇居民人均储蓄1.3万元,双人家庭平均存款2.6万元。粗略估计,1998年,中国商品房价格不到2000元,购买80m2商品房需要16万元。如果首付款按20%-30%计算,则需要首次支付320-480万元。 26000元。

此外,1998年,中国城镇居民人均收入超过5400人。根据双员工家庭的统计,家庭年均收入为11,000元,储蓄率为20%。每年可节省2200多元。因此,无论是从首付还是贷款利息还款的角度来看,城市双员工家庭都能买得起房子。

更重要的是,因为“平均”只是事物宏观特征的表现,而在细分阶段,不可能准确地表征事物。 “平均”可能会隐藏一些购买力高的人。例如,张三刚毕业,无法承受他的长辈敦促去相亲。这两个人一次谈得很好。接近结束时,这位女士试图问:你的同事有空间吗?张三晖:我们的部门每人有2间套房。女人暗暗嗨,问:那你呢?张三和傅:我刚毕业,没有空间。这个女人喝醉了。

给我一个杠杆,给我一个支点。我可以震动地球。看看杠杆的力量。但是,如果你给你一个杠杆,你不能摇动太阳。太阳的质量是地球的1亿倍?不,这是因为太阳的温度太高了。

事实上,购买房屋的过程是买家或居民使用存款和债务(银行贷款)购买房地产的过程。在居民部门,银行贷款的绝对数量增加,居民存款的相对数量减少。

在购买房屋时,首付+抵押贷款购买模式实际上是买家杠杆的典型例子。总价格是确定的,首付比率越低,买房的杠杆越大。首付比率越高,买房的杠杆越小。

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例如,一套商品房是500万,而30%的首付和首付的差额是5000万。前者分别使用150万和250万来煽动500万所房屋。前者需要350万的贷款。需要250万贷款。因此,一方面,首付+抵押贷款的购买方式大大提高了居民购房能力,使居民的潜在需求转化为有效需求;另一方面,它带来了居民杠杆率的宏观提升。

居民部门的杠杆率可以通过居民贷款与GDP的比率,或居民贷款与居民存款的比率来衡量。从任何角度来看,居民的杠杆比率自2008年以来迅速上升并持续到今天。从那时起,群众逐渐意识到房地产是财富的锚地。由于之前的继承,居民的杠杆率越高,房价越高。

综上所述,在过去的20年中,在1998年的这一点,或者在1998年至2001年的时间间隔内,政策和货币的供给,购买力的祝福,都表明中国的房价有着美好的未来。那么,在2019年的这一点上,中国房地产市场的未来会如此美丽吗?

1.政策供应

总的来说,在1998年引入《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(俗称23号文)之后,中国住房市场监管的行政政策经历了几个不同的周期。

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2003 - 2004年抑制房地产市场过热:2003年8月12日,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号通知)。提出“促进房地产市场持续健康发展”。

控制房地产开发,将房地产开发项目(不包括经济适用房)的资本比率从20%提高到35%,并加大信贷控制力度。

2005 - 2007年稳定房地产市场作为政策监管的基调:2005年3月26日,国务院发布了第8号文件,要求我们高度重视稳定房价的工作。 2006年,政府重新调整并引入了六个国家。 2007年,中央银行和中国银行业监督管理委员会联合发出通知,要求第二套贷款最低首付40%,利率为基准利率的1.1倍。

2008-2009刺激房地产业发展:由于美国次贷危机引发全球经济衰退,2008年11月5日,国务院常务会议决定在未来两年投入4万亿元刺激经济。 2008年12月,国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,地方政府和商业银行纷纷出台挽救市场的措施,将房地产项目的最低资本比率降低至30%,房屋贷款利率折扣30%,并减少首付比例达到20%。

2010-2013调控和升级,抑制住房价格上涨:2009年,中国经济率先从金融危机中复苏。宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快上涨。2009年12月14日,国务院通过金融,土地等方式颁布“四国”,遏制部分城市房价过快上涨。

自2010年4月14日起,监管措施的出台已陆续出台,从监管态势的调整到坚决遏制,四个国家,十个国家,先后引入。首付比率上调至30%以上,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,第三套住房贷款暂停。

2014 - 2016年,住房市场房价再次飙升:2014年,中国经济再次面临下行压力,市场需求稳中有升。房地产市场已进入“总量和区域差异化革命”的发展阶段,一线和二线高房价与三,四线高位股票并存。

件,申请贷款购买普通商品房,银行业金融机构实行首套住房贷款政策。

2015年3月30日,中央银行,住房和城乡建设部,中国银行业监督管理委员会联合发布了一份文件(330新政)。二手房营业税免税期从5年变为2年,二手房商业贷款最低首付比例降至40%。公积金贷款第一套房的首付比例调整为20%。

从2014年11月22日至2015年底,存款和贷款的基准利率下调了六倍。中长期贷款利率下降至4.9%,存款准备金率下调数倍。 2015年12月,中央经济工作会议强调“解决房地产股”。

2016年2月17日,财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》,财政和税收继续存货。 2016年2月29日,央行再次下调标准,房屋市场见底,一线和二线房价,销售开始加速,部分地区的房价甚至几乎翻了一番。

2017年以来,由于城市政策的出台,住房市场得到了改革:2016年,一线和二线房价飙升,但三线和四线去库存的区域效应较大,金融风险显着。中国的住房市场进入了城市政策的新阶段。

2016年12月,中央经济工作会议重点关注“促进房地产市场稳定健康发展”,并首次提出“长效机制”:必须坚持“房屋使用”的立场为了生活,而不是为了投机“。 2017年,“两会”刚刚结束。北京市住房和城乡建设委员会,中国人民银行业务管理部,中国银监会北京监管局,北京住房公积金管理中心联合发布北京《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。这是2017年公开发布的第一轮房地产市场调控政策。

从有限购买,限制性贷款和价格限制到北京3.17新政引发的新一轮“限制销售和限量商业模式”,房地产市场将全面进入“限购+限价+限价+限售+限量”商业“”五极限时代。“与此同时,在去库存政策的指导下,在国家开发银行货币化的支持下,一线和二线城市的房价将从2017年到2018年下降,而房价在受益城市将在第三和第四棚中上升。很多人都没有预料到这种情况。

无论是1998年房地产政策的热身,还是过去20年房地产的周期性监管,还是为了对冲经济衰退或防止经济过热,都不难理解任氏的房地产理论。声明。总体而言,行政政策的监管收紧,房价承压,监管放松,房价上涨。这是过去20年中国房价的一般规律。

件相结合,它只能引起共振。在过去的20年里,中国的房价与政策监管高度相关。根本原因是需求方居民的杠杆率相对较低,居民对未来收入的乐观预期使他们敢于增加杠杆。这种情况给了我们过去的房地产。政策的紧张性为它留下了空间。

那么,中国未来的房地产政策还有空间吗?

2.货币供应

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从房地产的角度来看,货币供给和行政政策共同构成了住房市场监管的结合。从货币总量来看,自2001年以来,我们的外汇一直在增加,相应的基础货币也在增加。商业银行也增加了存款。

如上所述,商业银行本身就是货币中介。他们不能让这么多资金留在他们自己的帐户上。他们必须尝试放贷并获得存款和贷款之间的差额。这时,房地产作为支柱产业已经进入了他们的视野,开发商和买家之间的银行桥梁,以及通过乘数效应的连续存贷款,逐渐衍生出更大的资金,导致中国的广义货币M2在接下来的几年中猛烈攀升。

例如,开发商张三向银行存了100块,假设存款利率为20%,那么银行需要向中央银行发20件,其余80件可以借给客户李思和李Si得到80件。王武娜买了20本书,王武把80块放入银行,银行取出16块并存放在中央银行,64块可以继续借给客户,所以循环继续。通过这种方式,理论上可以从500种货币中获得100个区块。

因此,在过去20年中,中国的M2暴力事件有所增加,虽然有经济发展,但住房货币化改革促进了土地资本化进程,这也促进了M2的崛起。

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从货币价格利率的角度来看,利率对房价的负面影响是显而易见的,即房价随着利率的上升而下降,随着利率的下降而上升。自1998年以来,特别是自2008年以来,抵押贷款利率的上升和下降基本上与中国房价的形态相吻合,呈现出显着的周期性。从长期来看,利率的上升和下降将显着影响买家未来的债务偿还负担,是买家相对敏感的因素。

近年来,“防范金融风险”,“不搞洪水”和“定向滴灌”已成为熟悉的词汇,表明综合宽松的货币政策在一定时期内不能成为优先考虑的原因,包括中国的货币。最近发布的大规模改造已成为限制洪水的原因之一。

2003年以后,中国基础货币发行的外汇比例越来越高,一度超过100%。近年来,随着中国外汇储备的下降,中国基础货币发行的外汇比例有所下降,目前约占60%。

目前,中国使用货币调整工具来对冲由于外汇下行导致的基础货币供应减少,包括反向回购,SLF,MLF,PSL,TMLF等工具。以外汇账户为基础发行基础货币是基于对美元的认可。使用各种货币调整工具发行基础货币得到国家信贷的认可。从侧面看,货币发行机制的变化表明,中国的供水泛滥不会成为优先事项。从货币角度来看,未来几年高增长的货币供应量可能会成为过去时态。

3.经济和人口催化

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从经济角度来看,1998年中国的国内生产总值超过万亿美元大关。2010年,中国的国内生产总值超过日本,达到6101.3亿美元,成为仅次于美国的第二大经济体。 2018年,中国的国内生产总值达到了1120.29亿美元。自20世纪80年代以来,近40年来中国的经济增长率平均增长了10%。目前,中国经济已进入中高速增长的新常态,经济增长势头由旧变为新,经济增速下降。从长远来看,随着新旧经济发展动能的转变,中国可能不得不长期向经济快速增长的时代告别。

从中国总人口的角度来看,中国总人口在过去40年中增长了约1.45倍。人口分布显示出明显的区域差异。东部城市的人口增长明显快于中西部城市。

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此外,中国在20世纪70年代开始实施计划生育的基本国策后,人口增长率从2%下降到更多点,并且在此期间偶尔会出现反弹,但下降趋势保持不变。到2006年,中国的人口增长率降至0.5。约占%,中国总人口增长放缓。

从城市总人口的角度来看,中国城市人口增长率和总人口增长率逐年下降。可以预见,随着中国城市化进程逐步进入稳定期,在以城市群为起点的城市化推进道路上,城市一方面人口将逐渐增加。另一方面,在中国人口增长总体放缓的背景下,城市主要依靠人口跨区域流动来增加城市人口,这种差异将变得越来越明显。

总人口减少和城市间的变化将对中国的住房市场产生深远的影响。

4.采购能力

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居民高额储蓄是中国房地产业发展的基石。 2004年,中国居民总贷款占总存款的比例约为24%。在2018年,这个值接近67%。在不到15年的时间里,它增长了45%,增长速度非常快。如果一个国家被视为一个家庭,这个家庭相当于100元,其中67元是债务。

虽然与美国,欧洲和其他国家相比,67%的杠杆比率是可以接受的,但考虑到中国目前的福利制度仍然不完善,67%的杠杆应该让我们保持警惕,更不用说正如刚才提到的。与“三相亲属”的情况一样,“平均”无法准确描述具体目标,但我们认为对于城市家庭,特别是一线和二线城市的年轻家庭,这个数字远高于67 %。他们增加杠杆的动机也限制了他们的杠杆能力。

如果储蓄是预付定金的保证,那么居民的可支配收入就是现金流量,这是后续还款的保证。可能是由于“支付收入”的消费观念,中国居民的收入增长与支出增长率高度相关。在中国GDP增长率逐年下降的情况下,中国城镇居民可支配收入增长率也在逐年下降。不乐观,在一定程度上限制了居民增加杠杆的能力。

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在这里,为了将城市人口与购买房屋的能力联系起来,我们引入了城市人口质量指数的概念。所谓城市人口质量指数是指过去一年(基期)城镇居民可支配收入与城市人口(假设为100)的乘积,得出每年城市人口质量指数。我们发现,自2012年以来,中国城市人口购买质量指数的增长率逐渐下降,表明城市人口增长和可支配收入增长率下降,居民购房能力有限。

过去,中国房价走势图基于行政政策叠加的金融供给和居民的杠杆增量空间和收入预期。许多人只看到政策供给的周期性,而不是关注政策供给背景因素的变化,容易陷入住房周期调控和住房价格周期的错觉。幻觉是幻觉。

由于居民杠杆的增量空间有限,居民杠杆的下降受到可支配收入和预期下行的制约。

有鉴于此,在未来的中国房地产市场中,无论从行政政策还是金融供给的角度来看,强有力的刺激措施的可能性相对较小,也就是说,国内房价暴涨的局面很难重现。 “张三阶亲”的故事说明了“平均”的宏观含义,往往是无效的。因此,住房市场将诞生于城市的政策,价格也是一样的。

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